こんにちは。AYAMIです。
今回は、私たちが中古住宅を内見した上で、中古戸建てリノベをやめた理由につながる
中古戸建のメリット・デメリットを紹介します。
私は建築や不動産のプロではないので、あくまでも一般的な購入者の目線で考えた一意見として取り入れていただければと思います。
私が考える「中古戸建てリノベのメリット」
住宅購入資金が抑えられる
”家は完成した瞬間から価値が下がっていく”とよく言われますが、その点を活用するのが
中古住宅の購入です。基本的に、築年数が経っている住宅ほど安い！ですよね。
中には、外壁や内装、水回りのリフォームがしてあり、見た目も綺麗な物件もあるので、お得感もあると思います。
建物が既にある
これは建売住宅にも言えることですが、既に建物があるため、どんな家かを実際に見て確かめることができるというのは大きな利点だと思います。外壁やクロスの色味、家事動線、修繕が必要な箇所など、実物を見て考えられるというのは安心につながりますよね。
また、契約が終わり次第すぐに入居できる物件の場合は、Wローンの期間がほぼなく済みます。リフォームやリノベーションにかかる期間によりますが、注文住宅よりはWローンの期間がだいぶ短くなるのではと思います。
間取りや水回り商品などを決める手間がかからない
これは、家づくりに対する考え方や好みによりますが、面倒な手間をできるだけ省きたい人にはメリットとなるでしょう。
私達は「水回りや壁紙、外壁などを自分達で選びたい！」と思うタイプなので、注文住宅の打ち合わせ段階の現在、間取りを何度も直してもらったり、４つのショールームを回ったり、RoomClipやインスタでおしゃれな内装を調べたり…とたくさんの時間をかけています。汗
しかし、この過程を面倒だと思う人は、余計なことに時間を費やさなくていいので楽になりますね！
立地のよい物件が多い
これは、中古住宅購入の大きなメリットであると思います。やはり、立地のよい土地には既に家が建っていることが多いです。土地探しからの注文住宅族（笑）の私たちは、売りに出されている限られた土地から選ばなくてはいけないので、駅からの距離や日当たり、周辺環境、価格などの諸条件を全て満たす土地には滅多に出会えません。特に駅近の土地はなかなか売りに出ていない印象です。。。
土地の資産価値を重視したい、立地のよいところこに住みたいという人は、中古住宅購入が向いているかなと思います。
住宅ローン控除の対象になる場合がある
2022年度から住宅ローン控除の制度が改正され、中古住宅購入およびリフォームの場合、最大10年間の控除が受けられるようになったようです。私はこの手の専門家ではないので、詳しいリンクを貼っておきますが、とりあえず、中古住宅購入を考えている人もお得になる可能性が広がったということです。
ただ、築年数や所得額の制限、住宅の床面積etc…という適用条件があるので、事前に確認しておく必要があります。
土地代と建物代が一緒になっている
これは、建売住宅にも言えることですが、土地代と建物代が一緒になっているため、ローンや契約の手続きがシンプルになりやすいというメリットがあります。
現在、土地探しからの注文住宅で動いている私たちは、土地と建物のローンの融資のタイミングがずれてしまう→土地のローンが先に始まってしまう…という状況になりそうなのです。
私が考える「中古戸建てリノベのデメリット」
近いうちにメンテナンス費用が発生する可能性がある
築10年以上の中古住宅購入を考えている方は、外壁や屋根の塗り直しや修繕、水回りや給湯器の交換など、家の状態に応じて修繕・交換費用がかかる時期が近いうちにやってくる可能性があります。外壁や屋根は直射日光や雨風の影響を受け、傷みやすい箇所です。また、雨漏りや白アリが発生した場合の対策を怠ると、家の寿命が一気に縮んでしまいます。どの住宅もそうですが、長く住むためには定期的なメンテナンスが必要です。
どのタイミングで、どんなメンテナンスが必要なのかを事前に知っておき、今後の出費を考えておくとよいと思います。
好きな内外装にできないことがある（自由度が低い）
リフォームやリノベーションにどれだけお金と時間をかけられるかによって、ここは大きく変わります。が、間取り変更などのリノベは大掛かりになるので、大きく変更する場合は、多めに予算を確保しなければなりません。私たちの場合は理想のリノベーションをした場合見積もりを見て、「こんなにかかるなら、新築でも大差ないのでは!?」と思い、中古リノベをやめたという背景があります。
耐震性や断熱性に不安な場合がある
ある程度長く住むつもりで中古住宅の購入を考えている方は、住み心地や安心感も大切になってくると思います。「古い家＝耐震強度が弱い」とは思いません。しかし、建てられた年によって耐震基準が異なります。一つの目安として、1981年に改正された新耐震基準があるかと思います。
ちなみに私が内見した中古住宅は1998年に建てられていたので新耐震基準を満たしている住宅でしたが、家の内部まで詳しく見てもらいたいと思ったので、住宅診断（ホームインスペクション）をお願いするつもりでいました。『くらしのマーケット』で調べたところ５万円前後で診断していただけるようでした。
もう一つ、私が中古住宅について引っかかったのが「断熱性」です。
私達が内見した中古物件は築24年の木造でした。内外装リフォーム済みでとても綺麗でした。が、、、「断熱材は入っているのか？」「断熱材の劣化具合は？」「築30年の実家の冬は寒いよな…」と、いろいろ考えてしまいました。（私の性格的に色々と気になってしまうのです笑）
この中古物件は1990年代の家には珍しく（？）、複層ガラスの窓だったので、ポイントは高いのですが、壁の断熱材を交換となると膨大な費用がかかってしまうのです。築年数がある程度経っている中古住宅の場合、冬寒くて夏暑いのはしょうがない部分なのかなと思います。冷暖房器具を使って快適に過ごす方法もありますし！
私の場合、寒いのが大嫌いで、光熱費がたくさんかかりそうなので、築24年の中古はやめようという考えに至りました。
住宅ローン控除の期間が短め
これは、メリットで挙げた「住宅ローン控除の対象になる場合がある」と反する部分ですが、新築住宅は住宅ローン控除期間が最大13年であるのに対して、中古住宅は最大10年であるということです。この差が大きいか小さいかは、家に求めるものやその人の考え方によって変わると思います。
こだわりの程度によって予算が跳ね上がる
私たちは、狙っていた中古住宅を内見した後、どこをリノベするかを話し合ったところ、
①１階の和室をぶち抜いてリビングと繋げて一部屋にする
②床の痛みがけっこう気になったので、床材の張り替えをする
③家の前の木を切り、コンクリートで埋める
④キッチン背面をアクセントクロスにしたい（可能であれば）
が案として出てきたので、知り合いの工務店にざっくり見積もりをしてもらいました。その結果、予算を大幅にオーバーしてしまいました。特に「和室を洋室に変える」ところにお金がかかるようです。詳しくは前記事：背伸びしない家づくり#2【なぜ中古リノベをやめたのか？】を読んでみてください★
中古戸建てリノベが向いている人とは？
私が考える、中古戸建てリノベが向いている人とは、
- 家をできるだけ安く・早く買いたい人
- オシャレな家にこだわりたい場合は、リノベ費用を多めに確保できる人
かな、と思います。（あくまで私の考えですが。）
中古住宅購入＆リノベは、築年数や劣化状況、どこまでこだわるか、によって予算が大幅に変わります。「購入費用を抑えたい」という考えが第一という方は、割り切る力も大切だと思いました。
AYAMI
